Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость
В настоящее время основными инвесторами на рынке недвижимости являются крупные российские финансово-промышленные группы. В будущем, если ситуация будет развиваться благоприятно, возможно, на рынок в большей степени будет поступать зарубежный капитал. Кроме того, эксперты считают, что для сбалансированного развития системы инвестирования необходимо развитие ипотечного рынка и инвестиционной инфраструктуры, а также снижение входного порога для инвесторов из закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
Известно, что московский и петербургский строительный комплекс «освоил» практически все земельные участки, свободные от обязательств третьих лиц и пригодные для массового строительства. В ближайшие три года будут застроены последние.
Очевидно, что потребность в таком продукте, как инвестиционные строительные проекты (ИСП), возникла на пике роста спроса и цен на недвижимость. Строго говоря, ИСП - это продукт, ориентированный на реализацию идеи капитального вложения в строящиеся объекты. В наиболее подготовленном и интересном для инвестора виде он представляет собой землю под застройку в долгосрочной аренде или в собственности, утвержденный проект здания или сооружения и действующее разрешение на строительство.
Менее «полная» версия инвестиционного проекта включает в себя выделенную землю + проект на строительство объекта + ТЭО + некоторая разрешительная документация на строительство.
ТЭО инвестиционного проекта - это план, в котором описаны все стадии разработки, согласования и постройки «под ключ» объекта недвижимости, способ приобретения под него земли и привлечения финансирования, а так же и последующего его использования. Этот бизнес-план можно условно разделить на три этапа: подготовительный, строительство и реализация.
В зависимости от точки входа в проект, инвестор может участвовать с нулевого цикла (несет все риски, связанные с приобретением и подготовкой земли и разрешительной документации) либо подключиться к участию в проекте на той стадии, когда будет уверен, что решит все юридические и административные вопросы своими силами.
Приобретение земельного участка с разрешением на строительство идеально подходит для инвестиционно-строительных компаний, которые желают принять участие только в этапе собственно строительства объекта и сдачи его государственной комиссии.
Главное преимущество покупки ИСП инвестор понимает как свое избавление от необходимости заниматься подготовкой, регистрацией и утверждением все разрешительной документации. Обычно на этом этапе возникает много сложностей бюрократического характера, что влечет за собой материальные и временные расходы. Покупка площадки с готовыми документами «под ключ» экономит много полезных ресурсов.
Стоимость инсвестиционно-строительного проекта складывается из стоимости земли и разрешительной документации на строительство объекта на этой земле (земля + документы на строительство). Это прямые затраты в инвестиционный проект, их можно назвать себестоимостными.
Если инвестиционный проект выставлен на продажу, то продавец при определении цены обычно отталкивается от прогноза стоимости реализованного (построенного) проекта, вычитает стоимость строительства и прибыль инвестора (она примерно равно стоимости строительства). Вычисленная подобным образом цена проекта порой в несколько раз выше его себестоимости.
Еще статьи по экономике
Управление оборотными активами предприятия (на примере ЗАО Красноярский ДОК)
На современном этапе развития экономики, совершенствование механизма
управления оборотными средствами предприятия является одним из главных факторов
повышения экономической эфф ...
Инфляция в России причины, последствия и перспективы снижения
Инфляция
является одной из серьезных проблем экономики различных стран, в том числе и
России. Проблема инфляции проявляется в повышении общего уровня цен на товары и
услуги.
...
Инвестиции и инвестиционная деятельность
Среди функциональных стратегий предприятия присутствует инвестиционная политика. Инвестиционная политика определяет выбор и способы реализации наиболее рациональных путей обновления и расшир ...