Современное состояние иностранных инвестиций в российскую недвижимость

В последние годы обстановка в национальном и мировом хозяйствах изменилась коренным образом, существенно и разнонаправленно повлияв на экспансию зарубежных корпоративных инвесторов в ранее непопулярные с точки зрения инвестирования страны. Этому, в частности, способствовали такие важные факторы, как: а) создание единого рынка ЕС; б) активное включение в процесс зарубежного инвестирования представляющих Латинскую Америку и Юго-Восточную Азию «новых индустриальных стран» (которые стали претендовать на ведущее место в хозяйственных взаимоотношениях США с развивающимся миром); в) образование новых сфер приложения капитала в лице постсоциалистических государств. Кроме того, на международной инвестиционной деятельности зарубежного капитала серьезно сказались дальнейшее развитие научно-технического прогресса и усиливающаяся мирохозяйственная конкуренция. Отсюда и значительные коррективы прежде всего в механизмах этой деятельности.

В свете сказанного представляется актуальным проведение анализа данных, связанных с международным движением капитала, характеризующих финансовые вливания в российский сектор недвижимости.

Всего за период с 1991-го по 2011 г., по данным Госкомстата, ежегодный приток иностранного капитала в Россию увеличился с 2,0 млрд дол. до 29,7 млрд. дол., т. е. почти в 15 раз.

В анализируемый период тенденция сохранения неэффективной структуры привлекаемого с мировых рынков капитала выражена предельно четко - преобладающими являются так называемые «прочие инвестиции», основная часть которых представлена кредитами, включая кредиты от различных международных финансовых организаций и правительств иностранных государств. За 2011 г. объем прочих иностранных инвестиций превысил уровень 2009 г. на 47,1%. Их доля в общем объеме поступивших иностранных инвестиций составила 75,8% (в 2009 г. -77,4%).

Однако, следует отметить, что при сокращении доли прямых инвестиций, составляющая инвестиций в недвижимость в доли прямых инвестиций растет с каждым годом. Если, по оценкам экспертов, в 2009 г. иностранные инвестиции в недвижимость составляли 5,4%, то уже в 2011 г. они увеличились до 7,4%

По оценкам Jones Lang LaSalle (JLL), в первом полугодии 2012 года в России общий объем привлеченных прямых иностранных инвестиций в недвижимость составил 1,27 млрд. долларов. По мнению экспертов, российский рынок недвижимости сейчас наиболее перспективен в Восточной Европе для вложения средств.

Рейтинги компании Knight Frank показывают, что по количеству иностранных инвестиций в недвижимость Россия вышла на первое место в Восточной Европе За ней следуют Польша, Чехия и Румыния, там ставки капитализации варьируются в диапазоне от 6 до 8% годовых. Издание приводит слова управляющего директора Knight Frank Джереми Оутса: «Сегодня эти показатели в России на порядок выше, чем на европейских рынках. Начальная доходность офисов класса «А», приобретаемых инвесторами, составляет от 8,5 до 10,5% годовых, качественных торговых объектов - от 9 до 11%, складских комплексов - от 10 до 12%.

По мнению экспертов, в российском рынке недвижимости зарубежных инвесторов привлекает прежде всего большой потенциал рынка коммерческой недвижимости, его высокая доходность и довольно небольшие по сравнению с Европой сроки окупаемости проектов. Как объясняет старший аналитик отдела рынков капитала C&W/S&R Дэвид Коэн, «на развитых рынках коэффициент доходности в последние годы достаточно низкий, и, несмотря на предполагаемые риски, инвесторы все больше средств вкладывают именно в развивающиеся рынки».

В то же время, по словам генерального директора Paul’s Yard Павла Здрадовского, консервативные инвесторы, например Fleming Family & Partners, по-прежнему предпочитают входить в готовый бизнес. «А более агрессивные идут и в готовящиеся проекты, отдавая предпочтение ритейлу как наиболее доходному сегменту», говорит Павел Здрадовский.

Участники рынка полагают, что растущий рынок коммерческой недвижимости в России через несколько лет догонит развитые страны. Павел Здрадовский прогнозирует, что рынок «в дальнейшем стабилизируется и начнется стагнация». Однако по словам Владимир Пинаева, рынок от этого станет более профессиональным, ведь «уровень капитализации объектов влияет не на объем инвестиций, а на их качественный состав. С рынка уйдут те инвесторы, которые рассчитывали на быстрый заработок».

Заключение

Развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

Еще статьи по экономике

Модель экономического человека
Для экономической теории как обобщенного отражения многообразных, явлений хозяйственной, жизни просто необходима: упрощенная, схематичная модель поведения человека. Знание мод ...

Кооперирование производства
Кооперирование производства - форма производственных связей между специализированными предприятиями, совместно изготовляющими определенную продукцию. Кооперирование производст ...

Иностранные инвестиции в экономике России
Приток инвестиций в экономику страны создает благоприятные условия для развития промышленности, наукоемких отраслей хозяйства. Эффективность инвестиционной деятельности прямо влияет на стаби ...