Основные цели и направления анализа земельного рынка
Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.
Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.
Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.
В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.
. Российская Федерация (Президент, Государственная Дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.
. Юридические лица - коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.
. Граждане и их объединения, семьи, народы и в определенных случаях иностранные граждане.
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем.
Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.
Земельный рынок может быть сегментирован по следующим критериям.
В зависимости от категории земель различают земли (табл.5):
Таблица 5 Категории земель
КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ | ||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
сельскохозяйственного назначения |
населенных пунктов |
промышленности и иного специального назначения |
особо охраняемых территорий и объектов |
лесного фонда |
водного фонда |
запаса |
Данная классификация характеризует возможности гражданского оборота, т.е. совершения сделок купли-продажи, аренды и др., с земельными участками, относящимися к различным категориям земель. По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.
В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены (табл.6):
Еще статьи по экономике
Уровень, структура, источники получения и степень дифференциации доходов населения
Проблема справедливого распределения доходов
стояла перед человечеством во все времена. На почве разделения прибылей
вспыхивали конфликты и войны. Однако мы живём в цивилизован ...
Кафе быстрого обслуживания Подкрепись
Тема
бизнес-планирования одинаково важна как для тех, кто только собирается
создавать новое предприятие, так и для тех, кто уже не новичок в бизнесе,
однако хочет расширить ег ...
Теоретические основы анализа и оценки качества и конкурентоспособности продукции ОАО Продтовары
Экономический анализ хозяйственной деятельности
является научной базой принятия управленческих решений в бизнесе. Для их
обоснования необходимо выявлять и прогнозировать сущест ...